Asuntosijoittamisen verohelpotuksiin on puututtava ja kasvukeskuksiin tarvitaan halvempia asuntoja sekä ensiasunnon ostajia että vuokralaisia suosien.
Suomessa asuntopoliittista keskustelua hallitsee markkinaretoriikka. Kirjoitimme kollegani Pia Lohikosken kanssa huhtikuussa tämän lähtökohdan haitallisuudesta suhteessa vuokratasoihin. Sama ongelma koskee asuntotuotantoa laajemmin.
Asuntopolitiikka on liian tärkeä jätettäväksi vain asuntosektorin itsensä määriteltäväksi ja markkinoiden hoidettavaksi. Asuntomarkkina vaikuttaa työmarkkinoiden toimintaan, mikä puolestaan vaikuttaa koko talouden toimintaan. Asumisen kalleus on Suomen työmarkkinatoiden toimintaa haittaava tekijä. Asuntopolitiikka on myös esimerkiksi sosiaalipolitiikkaa ja aluepolitiikkaa. Lisäksi asumisella ja rakentamisella on merkittävä vaikutus ilmasto- ja ympäristökysymyksiin.
Julkisuudessa käsitellään aika ajoin myös asuntosijoittamista. Asuntosijoittaminen on ylipäätään kasvussa, ja ammattimaiset asuntosijoittajat ovat erityisen kiinnostuneita kasvukeskusten yksiöistä. Tämän lisäksi se aiheuttaa sitä, että asuntosijoittajat ostavat uusista asunnoista 70-90 prosenttia. Näin asunnontarvitsijoille jää hyvin pieni osuus asunnoista suoraan hankittavaksi, ja yhä suurempi osuus vuokramarkkinoista on asuntosijoittajien maksimaalisten tuotto-odotusten määrittelemää rahanteon välinettä.
Tästä johtuen suomalainen vuokra-asuminen on myös yhä enemmän velkavivutettua, kun vuokralaiset maksavat sijoittajien velkaa suoraan vuokrissaan. Tällä tavoin aggressiivinen asuntosijoittaminen nostaa vuokria. Vuokratason nousu puolestaan johtaa asumistuen suurempaan tarpeeseen ja maksamiseen. Näin yhteiskunta päätyy maksamaan asuntotukimenojen muodossa asuntosijoittajien pankkitilin lihottamista ja omaisuuden kasvattamista. Asumistukeen käytettävälle rahalle olisi muutakin käyttöä: sillä voisi esimerkiksi rahoittaa julkisen palvelun huokeampia asuntoja, joihin ihmisillä olisi varaa ilman tukia.
Onkin kysyttävä, kenen tarpeeseen ja miten asuntoja ylipäätään rakennetaan. Spekulatiivinen asuntotuotanto eli sijoittaminen ja gryndaus tuottaa yhä pienempiä asuntoja, koska niistä on odotettavissa paras tuotto. Tämä johtaa siihen, että yhä useampi asuu yhä pienemmässä ja kalliimmassa asunnossa. Korona-aika on korostanut tämän suuntauksen haitallisuutta, kun moni opiskelija tai yksiössä asuva on ollut pakotettu opiskelemaan tai työskentelemään etänä ja ahtaudesta on tullut pandemian ahdistavuutta lisäävä tekijä.
Sopivan kokoisen asunnon merkitys on jokaiselle koronavuoden jälkeen selvä. Laadukkaat ja elämäntilanteeseen sopivan kokoiset asunnot ovat välttämättömiä varmistamaan hyvän ja sujuvan arjen. Etätyön yleistyttyä ja monen työnantajan pohtiessa toimitilojen pitämistä ylipäätään ihmisten kotien olosuhteet korostuvat. Ei siis pidä sallia vain tuotto-odotusten maksimoimisen vuoksi rakennettavia ”koppeja” asunnoiksi. Ihmisten ei pidä joutua hinnan vuoksi asumaan liian ahtaasti. Samaan aikaan ekologisista syistä myös tarpeeseen nähden liian suuret neliöt ovat ongelma.
Ratkaisut ovat olemassa
Asuntosijoittajat hyödyntävät taloyhtiölainojen verojärjestelyjä nykyisellään siten, että se ruokkii trendiä aggressiivisesta asuntosijoittamisesta. Tällä hetkellä talonyhtiölainojen lyhennykset ovat vuokratulojen verotuksessa verovähennyskelpoisia. Osaltaan veroedun vuoksi monissa uusissa asunto-osakeyhtiöissä velka-aste on noussut jopa yli 80 prosenttiin. Näin asuntosijoittaja kartuttaa varallisuuttaan ilman veroja. Tämänkaltaisiin sijoittajia tukeviin veroratkaisuihin pitää myös puuttua, jotta asuntoja tuotettaisiin jatkossa enemmän asunnontarvitsijoiden kuin asuntosijoittajien ehdoilla. Hallitusohjelmaan on kirjattu, että selvitetään asuntosijoittamisen verotuksen uudistamista niin, että rajoitetaan oikeutta vähentää yhtiölainan lyhennyksen osuus vuokratuotosta. Tätä hallitusohjelman kirjausta pitää toteuttaa tarmokkaasti.
Maankäytön, asumisen ja liikenteen (MAL) sopimukset ovat valtion ja suurimpien kaupunkiseutujen välisiä sopimuksia. Tavoitteena on parantaa kaupunkiseutujen toimivuutta ja kilpailukykyä sekä kuntien tasapuolista kehittämistä. Sopimuksissa määritellään myös tavoitteet lähivuosien asuntotuotannolle. VTT on arvioinut Asuntotuotantotarve 2020-2040 tutkimuksessaan, että vuotuinen asuntotuotannon tarve on 30 000 – 35 000 asuntoa.
Ympäristöministeriön alainen Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus (ARA) vastaa valtion asuntopolitiikan toimeenpanosta. ARA-tuotanto yhteensä vuonna 2020 oli 8767 asuntoa mukaan lukien pitkän ja lyhyen korkotuen vuokra-asunnot ja erityisryhmien vuokra-asunnot sekä asumisoikeusasunnot. Vuonna 2020 pitkän korkotuen asuntoja tuotettiin 3292 kappaletta. Tämä on aivan liian vähän asuntotarpeeseen nähden.
Toisena keinona asumisen hinnan kasvun hillitsemiseksi ehdotamme uuden julkisen palvelun asuntotuotannon määrällistä lisäämistä erityisesti MAL-keskuksiin eli kasvukeskuksiin, koska siellä asuminen on kalleinta. Me ehdotamme, että tästä määrästä 15 000 asuntoa olisi pitkän korkotuen mallin julkisen tuotannon asuntoja. Tästä yli puolet tulisi rakentaa Helsingin seudulle. Ehdottamamme pitkän korkotuen asuntotuotannon lisäys on huomattava. Tällä saataisiin tarjontapuolella uskottavasti hillittyä asumisen hintakehitystä ja kasvatettua muiden kuin aggressiivisten asuntosijoittajien osuutta asuntomarkkinoista. Näin tämän toimijan saneluvalta vähenisi.
Hallitusohjelmassa on lisäksi hyvät kirjaukset osuuskunta- ja ryhmärakentamisen edistämisestä sekä kohtuuhintaisen omistusasumisen edistämistä. Näitä pitää edistää tarmokkaasti.
